В 2019 году разработан бизнес – план разработан с целью обоснования финансово – экономической эффективности и технической реализуемости проекта по созданию ТОРГОВО-ЛОГИСТИЧЕСКОГО КОМПЛЕКСА «СТРОИТЕЛЬ» НА ТЕРРИТОРИИ РЕСПУБЛИКИ КРЫМ.
Цель проекта – создание нового высокорентабельного бизнеса, не имеющего аналогов в Республике Крым. Торговый формат представляет собой создание единого комплекса, который объединит более 400 производителей, представителей, дилеров, магазинов в сфере строительных и отделочных материалов, мебели, предметов интерьера и быта. Каждый арендатор предоставит полную информацию о своей продукции, что позволит создать современный, крупнейший интернет магазин с сотней тысяч изделий. А собственная транспортная компания доставит любой Заказ на следующий день. Открытие «ТОРГОВО-ЛОГИСТИЧЕСКОГО КОМПЛЕКСА «СТРОИТЕЛЬ» даст существенный толчок в развитии отрасли на полуострове. Широчайший ассортимент продукции и большая конкуренция на ограниченном пространстве комплекса позволит снизить цену на продукцию по анализу аналитиков на 10-20%, это скажется и на стоимости строительства, и на сроках строительства. Потребителям будут предоставляться качественные кредитные продукты. На территории Комплекса в офисном центре будут заключаться крупнейшие сделки по снабжению материалами всех строек Крыма.
Постановлением Правительства РФ от 11.08.2014 №790 (ред. от 05.09.2018) утверждена федеральная целевая программа «Социально – экономическое развитие Республики Крым и г. Севастополя до 2022 года», на которую выделено 914, 51 млрд. рублей руб. бюджетных и внебюджетных средств. Все это позволяет говорить о том, что даже в условиях сложной экономической обстановки в стране регион будет развиваться, а любое развитие предполагает строительство – как жилое, коммерческое, так и промышленное, а также реконструкцию старых фондов. А в связи с открытием «Керченского моста» и строительством федеральной трассы «Таврида», все аналитики прогнозируют многократный рост объемов строительства, а соответственно, и повышение спроса на строительные материалы. Уже на сегодняшний день, в пик сезона, спрос на строительные и отделочные материалы превышает предложение.
На сегодняшний день в Республике Крым существует:
– около десяти небольших строительных рынков, раскинутых по всей территории Республики. Все построены много лет назад. Арендаторы с товаром представлены на лотках или контейнерах. Ассортимент очень ограничен.
– около двадцати небольших магазинчиков по 100–200м2. Ввиду малой площади многие товары не представлены. Ограниченный ассортимент товара, ввиду необходимой закупки у дилеров и хранении товара.
– несколько строительных торговых центров. Расположены в крупных городах. Политика закупки товара в разных категориях ограничена определенными брендами, нет достойного выбора товара по конкретным категориям. Многие группы товаров не представлены, из–за малых площадей. Нет налаженной доставки товара от производителей. Пользуются услугами частных перевозчиков в послепродажном сервисе. Интернет странички не современны и не обладают всеми возможностями для онлайн торговли
– несколько онлайн магазинов. Анализ рынка показал, что они все имеют определенное, узкое направление. Они также ограничены работой с небольшим количеством поставщиков, но имеют свою доставку товара. Нет покупок онлайн. Оплата водителям наличными или безналичный расчет.
Описание бизнеса компании
Предлагается бизнес-идея строительства и дальнейшей эксплуатации на территории Крыма крупнейшего современного торгово–логистического комплекса (ТЛК) «Строитель» в сфере строительных и отделочных материалов, мебели, предметов интерьера и быта. Проект будет иметь развитую инфраструктуру и более десятка различных источников дохода, которые позволят окупить инвестиции учредителей за 3 года и будут в дальнейшем приносить десятки миллионов рублей дохода ежемесячно, часть из которых пойдет на погашение кредита в банке.
Основные доходы комплекса — это доходы от сдачи в аренду объектов для компаний, которые будут заниматься:
– торговлей с контейнеров
– торговлей с грузового автотранспорта
– торговлей в павильонах
– хранением и выдачей продукцией на складе
– оказанием различных услуг;
Рынок качественной торговой недвижимости Севастополя находится на этапе становления. Для девелопмента торговых центров здесь очень большое раздолье. Конечно, следует учитывать особенности географии города. Здесь есть районы, прежде всего центральные, с мощной локальной конкуренцией в торговле. Но вероятность «внезапного» появления новых проектов даже там высока. Тем более что четыре из шести ТЦ в городе по своим характеристикам являются районными. А к региональным относится только ТРЦ «Муссон». Обеспеченность торговыми площадями населения Севастополя, которое за последние 3 года выросло на 9% и продолжает увеличиваться, составляет около 183 м2 на 1 тыс. жителей. Для сравнения: в Москве этот показатель — 495 м2, а в Самаре — 685 м2. Так что новые ТЦ, которые появятся в Севастополе в перспективе 5 лет, имеют все шансы на успешную работу. С их появлением многие действующие объекты потеряют свою популярность и будут нуждаться в реконцепции.
Похожая ситуация и на рынке торговой недвижимости Симферополя. Здесь функционирует четыре качественных торговых центра общей площадью 220 тыс. м2 (арендопригодная — 136,5 тыс. м2). Два из них по статусу региональные, и два — окружные. Рынок крымской столицы активно развивался в 2012-2015 годах: за это время были построены дополнительные очереди ТРЦ FM, ТЦ «Южная Галерея», ТЦ «Центрум» и ТРЦ Meganom. С тех пор новые торговые объекты здесь не вводили.
Тем не менее ситуация с торговой недвижимостью в Симферополе в 2 раза лучше, чем в Севастополе, — обеспеченность населения торговыми площадями оценивается в 377 м2 на 1 тыс. жителей. Сказывается столичный статус города и наличие там аэропорта.
Пока рынок качественной торговой недвижимости крымской столицы нельзя назвать насыщенным. Порог насыщенности для него — 450 м2 торговых объектов на 1 тыс. жителей. Поэтому новые торговые объекты, которые появятся здесь в ближайшее время, наверняка займут свою нишу и быстро начнут приносить прибыль
Пока торговой инфраструктуры полуострову не хватает. Для девелоперов и ретейлеров здесь открывается широкое поле для активности. Но ее сдерживают пробелы в законодательстве, которые пока не устранены. Если предположить, кто из девелоперов придет в Крым в ближайшие годы, то это, скорее всего, будут или российские сети, или крупные российские строительные компании, которые будут сотрудничать с местными сетями. Все-таки административный ресурс в Крыму — это достаточно весомый аргумент. Кроме того, в ближайшие годы в Крыму будет заложено много новых районных торговых центров. Дело в том, что сейчас на полуострове идет проектирование большого количества новых жилых комплексов. Вокруг них необходимо будет создавать инфраструктуру, в том числе торговую. Так что в ближайшие 2-3 года ниша торгово-развлекательных центров на полуострове будет заполнена кем-то смелым.
Таблица Сценарии инвестирования
Капитальные затраты | Сценарий | Сценарий | Сценарий |
| 1 | 2 | 3 | |
| 1. Земля и ее развитие путем строительства подъездного пути и прочее строительства подъездного пути | V | V | V |
| 2. Общая внутренняя инфраструктура участка: внутренние пути и площади для паркинга, коммунальные затраты, ограждение, свет, разметка, камеры наблюдения и пр. | V | V | |
| 3. Избранные здания и сооружения: административные здания, гостиница, склады, кафе | V |
В случае государственного или муниципального участия проект будет воплощен по сценарию 3 (см Сценарии государственного инвестирования), объем требуемых от ЛК инвестиций будет минимален, следовательно, никаких займов компанией не предусмотрено. Предполагается, что банковские институты, такие как Сбербанк, ВТБ 24, и другие, могут проявить заинтересованность, принимая во внимание потенциальную стратегическую важность проекта и твердую поддержку со стороны органов государственной власти, администраций города и района.
Участок остается в собственности у первого инвестора, но новая компания которой принадлежать будет бизнес заключит договор аренды с управленческой компанией комплекса, частной компанией или совместным предприятием, модель функционирования которого еще необходимо определить.
На основании установленных договоренностей по инвестиционному участию будет определена ставка арендной платы (или безвозмездное пользование), выставляемая государством, и размер общих бюджетных капиталовложений.
На сегодняшний день Крымский федеральный округ представляет собой весьма привлекательное направление для инвестирования. Основная статья доходов региона – туризм и пляжный отдых. В связи с блокированием такого популярного среди россиян направления как Египет и подорожанием отелей Турции, появился высокий интерес к внутренним туристическим направлениям. Кроме этого, популярность Крыма как курорта обеспечивается его политической ролью. При этом, вся инфраструктура полуострова находится в состоянии, далеком от среднего по стране в целом. Началось массовое строительство гостиниц, домов и объектов туристической инфраструктуры, в первую очередь за счет частных инвесторов.
По результатам анализа сайтов и проектных деклараций застройщиков на территории Республики Крым на март 2019 года выявлено 113 строящихся застройщиками домов (далее —строящиеся дома), в отношении которых в совокупности: выданы разрешения на строительство; опубликованы проектные декларации в соответствии с 214‑ФЗ;отсутствуют выданные разрешения на ввод в эксплуатацию. В указанных домах строится 10927 жилых единиц (квартир, блоков, апартаментов), совокупная площадь которых составляет 589841м².
