ТЭО выкупа земельного участка для расширения складского комплекса (г. Химки)

Команда Teoplan.ru разработала технико-экономическое обоснование (ТЭО) инвестиционного проекта для перевода земельного участка из долгосрочной муниципальной аренды в собственность. Проект успешно прошел защиту. Муниципалитет одобрил сделку купли-продажи земли на основании предоставленного обоснования.

Параметры объекта и требуемая инфраструктура

Объект: Складской-логистический комплекс (Московская область, г. Химки, ул. Октябрьская). Инвестиционный проект предполагает расширение текущей деятельности на участке площадью 3 600 м² за счет создания новой инфраструктуры:

• Строительство теплого склада — 1 000 м².
• Устройство автостоянки под спецтехнику с навесом — 450 м².
• Организация весового пункта пропуска с транзитной зоной — 300 м².
• Устройство подъездных и внутриплощадочных дорог — не менее 1 500 м².
• Благоустройство зоны отдыха персонала — 200 м².
• Установка газопоршневой электростанции (ГПЭС) в контейнерном исполнении для автономного энерго- и теплоснабжения.

Выполненные расчеты и финансовое моделирование в ТЭО

Для успешного согласования выкупа земли с государственными органами мы провели комплексный расчет эффективности проекта как для инвестора, так и для муниципалитета.

1. Инвестиционные затраты (CAPEX)

• Смета строительства: Расчет стоимости возведения теплого склада (фундамент, металлокаркас, сэндвич-панели, инженерные сети).
• Инфраструктура и благоустройство: Оценка затрат на асфальтирование дорог (1 500 м²), обустройство весового контроля и монтаж навесов.
• Энергетика: Расчет стоимости приобретения, пусконаладочных работ и подключения контейнерной ГПЭС.
• Стоимость земли: Включение в модель затрат на выкуп участка по кадастровой/рыночной стоимости.

2. Операционные показатели (OPEX) и энергомоделирование

• Сравнение затрат на электроэнергию и отопление от централизованных сетей с себестоимостью генерации от собственной ГПЭС. Расчет экономии операционных расходов.
• Прогноз затрат на обслуживание новых площадей, амортизацию оборудования и ФОТ нового персонала.

3. Социально-экономическая эффективность (для властей)

Это ключевой раздел для перевода земли в собственность. Мы обосновали выгоду для региона:

• Налоговые отчисления: Прогноз роста поступлений в местный бюджет за счет налога на имущество (новое здание 1000 м²), земельного налога, а также увеличения налога на прибыль.
• Создание рабочих мест: Расчет штатного расписания для обслуживания новых мощностей и прогноз отчислений НДФЛ и страховых взносов.

4. Финансовые метрики проекта

• Построение прогнозного отчета о движении денежных средств (ДДС) и отчета о прибылях и убытках (ОПиУ).
• Расчет срока окупаемости инвестиций (PP, DPP), чистой приведенной стоимости (NPV) и индекса прибыльности (PI).