СУТЬ ПРОЕКТА:
Строительство многофункционального жилищно-офисного комплекса с 21 этажным жилым домом, пристроенным корпусом с помещениями свободного назначения, с полной инфраструктурой и паркингом на 205 автомобилей по адресу: г. Хабаровск, ул. Шеронова, 22 с целью последующей реализации.
Конкуренция:
Наличие кризисных явлений в экономике и снижение реальных доходов населения привело к значительному падению спроса на многокомнатные квартиры и квартиры премиум-класса. Данная тенденция выводит на первый план проекты, предусматривающие строительство комфортных и доступных по цене среднему классу одно- и двухкомнатных квартир. Предлагаемый проект в полной мере использует складывающуюся в экономике ситуацию и предлагает оптимальное по соотношению цены и качества жилье, что позволит получить данному проекту конкурентные преимущества на рынке жилой недвижимости.
Несмотря на наличие в городе Хабаровске современных офисных центров рынок офисной недвижимости остается недостаточно насыщен предложениями офисных помещений в профессиональных офисных центрах. Не более 15% объема рынка коммерческой недвижимости приходится на профессиональные офисные комплексы, что позволяет делать вывод о наличии значительных перспектив в сфере строительства офисных центров.
При сложившихся ценах на коммерческую и жилую недвижимость можно утверждать, что предлагаемые в данном проекте цены на жилые и коммерческие помещения являются в достаточной степени конкурентоспособными.
На незначительном расстоянии от комплекса проходят одни из основных транспортных магистралей Хабаровска – ул. Ленина, ул. Волочаевская, ул. Шеронова, что обеспечивает комплексу хорошую транспортную доступность из любого района Хабаровска. В непосредственной близости от комплекса расположены остановки общественного транспорта, объекты торговой и социальной инфраструктуры (магазины, детские сады, школы, кафе, культурно-развлекательные и спортивные учреждения), а также общественный эко-парк «Дендрарий».
В целом, месторасположение участка с учетом престижности данного района можно считать фактором, положительно влияющим на инвестиционную привлекательность проекта.
Площадь участка – 0,6 га, Площадь застройки под жилой дом составляет 863 кв.м., под административный корпус со встроенной автостоянкой – 840 кв.м. Размер земельного участка является достаточным для реализации данного проекта.
Право пользования земельного участка – долгосрочная аренда под строительство жилого комплекса.
Здания
В строительном проекте используются надежные инженерные решения, в частности – монолитно-каркасная технология возведения здания, имеющая значительные преимущества перед классическими способами возведения по таким параметрам, как надежность конструкции, долговечность, тепло- и звукоизоляция.
Жилой дом будет иметь 20 жилых этажей и один этаж (первый) с помещениями свободного назначения.
Общая площадь здания – 17340 кв. м.
Общая площадь квартир с учетом балконов и лоджий (с понижающим коэффициентом) – 11486,8 кв. м.
Общее количество квартир – 240 (однокомнатных площадью 35 кв.м. – 160 шт., двухкомнатных площадью 56 кв.м. – 80 шт.),
Площадь помещений свободного назначения (1-й этаж), предназначенных для реализации – 793 кв. м., кладовых 258,4 кв.м.,
Общая площадь тех. этажей (подвал и тех. этаж) 1490 кв.м.
Административный корпус со всторенной автопарковкой будет иметь 3 этажа офисов, цокольный, технический этажи, а также шестиуровневую автопарковку.
Общая площадь здания – 2443,5 кв. м.
Площадь офисных помещений – 433,5 кв. м.
Площадь цокольного этажа свободного назначения – 652 кв. м.
Площадь технического подвала (кладовые) – 652 кв.м.
Площадь технического чердака (4 этаж) – 145 кв.м.
Механизированная автопарковка корпуса предусматривает размещение 94 автомобилей.
Кровля корпуса является эксплуатируемой с размещением на ней детской и взрослой зон отдыха. Доступ для посторонних посетителей в данную зону закрыт.
Внутренняя отделка зданий выполнена в современном презентабельном стиле с использованием высококачественных материалов.
В настоящее время выдано разрешение на строительство жилого комплекса, возведен цокольный этаж административного корпуса и запущена в тестовом режиме в эксплуатацию подземная автостоянка на 42 машиноместа.
На территории комплекса будет расположена также открытая механизированная автопарковка на 29 автомобилей. Территория комплекса позволяет дополнительно разместить 40 открытых парковочных мест.
Для современных офисных центров считается необходимым соотношение парковочных мест не менее 1 места на 100 кв. м площади офисов. В реализуемом проекте к реализации предназначено 1641 кв. м. площадей свободного назначения, что требует наличия минимум 17 машиномест.
Для жилого здания необходимо обеспечить наличие парковочных мест в количестве 75% от числа квартир, что составит для данного проекта 180 машиномест.
Общее количество парковочных мест на территории комплекса (205 мест) позволяет говорить о хорошей обеспеченности автопарковками.
Инженерные коммуникации
Здания комплекса будут оборудовано самыми современными инженерными системами и коммуникациями. Технические условия от организаций-сетедержателей на технологическое присоединение к инженерным коммуникациям получены и частично выполнены.
Водоснабжение холодной и горячей водой осуществляется из городской сети.
Снабжение комплекса электроэнергией будет осуществляться от общегородских сетей.
Отопление здания – центральное, водяное.
Вентиляция внутренних помещений – приточно-вытяжная.
Телекоммуникации
В жилищно-офисном комплексе спроектированы линии связи, которые позволят подключить достаточное количество телефонных линий и обеспечить высокоскоростной круглосуточный доступ в Интернет.
Система пожарной безопасности.
Проектом предусмотрена защита внутренних помещений системой автоматической пожарной сигнализации.
Проведен анализ рынка жилья г. Хабаровска:
- Аналитика строительства жилья в Хабаровском крае
Количество и виды строящихся застройщиками жилых домов в Хабаровском крае.
По результатам анализа сайтов и проектных деклараций застройщиков на территории Хабаровского края на июнь 2019 года выявлено 128 строящихся застройщиками домов, в отношении которых в совокупности:
– выданы разрешения на строительство;
– опубликованы проектные декларации в соответствии с 214‑ФЗ;
– отсутствуют выданные разрешения на ввод в эксплуатацию.
В указанных домах строится 10 123 жилые единицы (квартир, блоков, апартаментов), совокупная площадь которых составляет 511 127 м² (Таблица № 2).
Таблица № 2 «Объем текущего строительства»
Основной объем текущего жилищного строительства застройщиками приходится на многоквартирные дома. В таких домах находится 99,1% строящихся жилых единиц.
На блокированные дома приходится 0,8% строящихся жилых единиц.
Доля домов с апартаментами составляет 0,1% строящихся жилых единиц.
Застройщики жилья в Хабаровском крае осуществляют строительство в 6 территориальных образованиях (Таблица № 3).
Таблица № 3 «Территориальное разделение строительства в Хабаровском крае»
Наибольший объем жилищного строительства застройщиками приходится на город Хабаровск (88,9% совокупной площади жилых единиц).
В Хабаровском крае наблюдается следующая структура строящегося застройщиками жилья по объявленному в проектной декларации сроку ввода в эксплуатацию (Таблица № 4).
Таблица № 4 «Срок ввода в эксплуатацию»
Средняя этажность жилищного строительства застройщиков в Хабаровском крае составляет (Гистограмма 1):
– 8,8 этажа — из расчета на строящийся дом;
– 15,0 этажа — из расчета на строящуюся жилую единицу;
– 15,7 этажа — из расчета на строящийся м².
Гистограмма № 1 Динамика изменения средней этажности текущего строительства в Хабаровском крае (на м²)[1]
Анализ проектных деклараций показывает следующую структуру строящихся застройщиками домов в разрезе их этажности (Таблица № 5)
Таблица № 5 «Структура строящихся застройщиками домов в разрезе их этажности»
Самым высоким строящимся домом с жилыми единицами в Хабаровском крае является 30-этажный многоквартирный дом в ЖК «Richeville-Sky», застройщик «СХ Керенг». ТОП‑5 лидеров высотного строительства представлен в таблице 6.
Таблица № 6 «ТОП‑5 лидеров высотного строительства»
Анализ проектных деклараций показывает следующую структуру строящихся застройщиками домов в разрезе материалов стен
Таблица № 7 «Структура строящихся застройщиками домов в разрезе материалов стен»
Наибольший объем жилищного строительства приходится на объекты с монолитным железобетонным каркасом и стенами из мелкоштучных каменных материалов (кирпич, керамические камни, блоки и др.). Их доля составляет 45,3% площади жилых единиц среди объектов, для которых материал указан согласно утвержденной форме проектной декларации.
ТОП застройщиков по объёмам текущего жилищного строительства в Хабаровском крае на июнь 2019 года представлен в таблице 8.
Таблица № 8 «ТОП застройщиков по объёмам текущего жилищного строительства в Хабаровском крае на июнь 2019 года»
По состоянию на июнь 2019 года средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья Хабаровского края составила 61 321 рубль за квадратный метр. По данным Банка России за 4 месяца 2019 г. количество ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных жителям Хабаровского края, составило 3 472, что на 13,1% меньше уровня 2018 г. (3 997 ИЖК), и на 49,1% больше уровня, достигнутого в 2017 г. (2 328 ИЖК).
Таблица № 9 «Ранжирование жилых комплексов, строящихся в Хабаровском крае, по средней площади жилых единиц»
В ходе разработки проекта был составлен и реализован бизнес-план с финансовой моделью. Бизнес-план включал в себя такие разделы:
ОГЛАВЛЕНИЕ
- РЕЗЮМЕ. 3
Инициатор проекта: 4
Цель проектирования: 5
Экономическая цель проекта: 5
Расчетные сроки проекта. 6
Конкуренция: 6
Источники финансирования: 7
- ПРЕДПОСЫЛКИ И ИСТОРИЯ ПРОЕКТА. 9
Здания. 10
Инженерные коммуникации. 11
Телекоммуникации. 11
Система пожарной безопасности. 11
Цена. 11
Таблица №1 «Цены на реализацию (рублей)»: 12
- АНАЛИЗ РЫНКА И КОНЦЕПЦИЯ МАРКЕТИНГА. 14
3.1. Анализ положения дел в отрасли. 14
3.2. Рынок офисной недвижимости и коммерческой недвижимости. 14
3.3. Рынок ипотечного кредитования. 17
3.4. Реклама и продвижение проекта. 18
3.5. Факторы, влияющие на отрасль. 21
Таблица № 2 «Объем текущего строительства». 28
Таблица № 3 «Территориальное разделение строительства в Хабаровском крае». 28
Таблица № 4 «Срок ввода в эксплуатацию». 29
Гистограмма № 1 Динамика изменения средней этажности текущего строительства в Хабаровском крае (на м²) 29
Таблица № 5 «Структура строящихся застройщиками домов в разрезе их этажности». 30
Таблица № 6 «ТОП‑5 лидеров высотного строительства». 30
Таблица № 7 «Структура строящихся застройщиками домов в разрезе материалов стен» 30
Таблица № 8 «ТОП застройщиков по объёмам текущего жилищного строительства в Хабаровском крае на июнь 2019 года». 31
Таблица № 9 «Ранжирование жилых комплексов, строящихся в Хабаровском крае, по средней площади жилых единиц». 32
- МАТЕРИАЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ. 33
Затраты.. 33
Требования к поставщикам. Взаимодействие с контрагентами. 33
Взаимодействие с контрагентами. 33
- МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ И СТРОИТЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК. 35
Архитектурные решения: 36
- ПРОЕКТНО-КОНСТРУКТОРСКИЕ РАБОТЫ. 38
Производственный план. 38
Экологичность и безопасность проекта. 38
Таблица № 10 «Заработная плата тыс. долларов». 39
Таблица № 11 «Кредит (тыс. долларов)». 40
Таблица №12 «Себестоимость строительства». 41
- ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН. 43
Описание предприятия. 43
Цели предприятия. 43
Положение на рынке. 43
Необходимые улучшения. 43
- ПЕРСОНАЛ. 45
- ФИНАНСОВЫЙ И ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН. 47
Источники финансирования. 48
Таблица №13 «Расчет основных показателей финансовой эффективности». 51
Таблица №14 «Финансовый анализ проекта». 51
Таблица №15 «Расчет бюджетной эффективности (все уровни бюджета)». 52
Таблица №16 «Точка безубыточности». 52
Таблица №17 «Эффективность проекта для инвестора». 53
Таблица №18 «Отчет о движении денежных средств». 54
- ОЦЕНКА РИСКОВ.. 58
Анализ сильных и слабых сторон проекта. 58
Возможности. 58
Угрозы.. 58
Анализ чувствительности. 59
Таблица №19 «Анализ чувствительности тыс. долларов». 59
- ПРИЛОЖЕНИЯ.. 60